韩世同：广州1月二手成交微跌还是全面遇冷？疫情会否迫使中介重视二手租售业务？

楼市日日谈

2020年2月21日（第297期）

话题概要

广州中原研究发展部认为，1月二手市场成交以春节假期为分水岭，整体表现为“冰火两重天”。春节前两周，广州二手市场需求表现活跃，上门客亦明显增多，同比去年春节月同期数量增加超2成。

主要由于两方面原因：一方面，前段时间政策利好小礼包的不断出台刺激，广州楼市回暖基础逐现，交投环境有所升温，市场整体成交向好；另一方面，不少刚需客户担心业主趁着小阳春的节点上调楼价，因此抢先在春节回乡前把握“上车”时机，入市热情较高。周度成交维持在1100宗的相对高位水平，成交量明显优于去年春节月同期（500-800宗）。

但步入春节假期后，受到“业客回乡+疫情”的双重影响下，二手楼市“急冻”，成交出现急剧下滑；2020年1月24-31日（除夕至初七），广州二手中介网签宗数仅为2宗，预计该趋势将持续影响一段时间，2月份成交或将难有起色。

楼市观察家韩世同

广州房产一周前报道1月广州二手住宅成交情况，题目是《最高降幅40%，广州11区二手成交全遇冷》。该报道根据广州中原研究发展部提供的数据显示，2020年1月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3101宗；较去年12月同期（4572宗）环比下滑32.2%，同比去年春节月（3132宗）微跌0.9%。价格方面，本月二手网签均价继续保持平稳，并未因春节假期而出现明显波动，为27435元/平，环比基本持平。

而广州中介协会日前发布《【协会独家】2020年1月广州市中介促成二手住宅交易市场研究报告》，2020年1月（统计周期为2019年12月26日至2020年1月25日），广州全市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为39.75和37.51万平方米。由于春节来临，不少客户、经纪人提前返乡过节，本月全市中介促成的二手住宅网签面积较上月回落4.89%。同比分别增长9.97%和0.65%。中介促成的二手住宅网签宗数占市场整体网签宗数的比重环比回升93个基点至46.93%。

 由于广州中原研究发展部和广州中介协会统计的范围不同，一个不含南沙、从化，一个含增城、从化，统计的时段估计是一样的。但就是不清楚为何会相差如此之大，一个是环比下跌逾三成，一个是环比微跌不到5%。虽然两者单位不同，一个是按宗数，一个是按面积，即使如此也不应差别这么大。

不过，今天主要想谈的不是二手成交数据的差别，想借此机会探讨一下中介二手业务在当前疫情影响下的变化方向。过去一两年，一手业务基本上要比二手业务开展的要好，这是因为一二手联动转化而形成的渠道带客模式，在一定程度上分流了一部分二手购房客去一手市场。而在以往一般一二手联动是需要一定条件的，就是一二手房价倒挂或相差不多。但由于近两年一二手市场都受到严厉调控的影响，导致许多二手中介将主要业务和精力放于为一手楼盘导流带客业务上，因为带客的佣金远高于正常的一二手代理佣金。

以致于在疫情之前，已经形成渠道带客绑架开发商的情形，甚至形成垄断之势。开发商要想获得客源，就不得不委托渠道带客，委托渠道带客就要付出非常高的渠道费用，包括前佣后佣比例高达10%-20%；如果开发商想不通过渠道带客，按传统方式造势宣传吸引的看楼客则会被截流。这种畸形的现象，在疫情的影响下，可能不得不有所转变，因为线下售楼部关闭，渠道不能带客，而开发商纷纷开辟线上售楼部，采取无理由退房、最低价保底和网络全民营销等方式，收到一定的效果，至少在一定程度上解决了客源问题，对渠道的依赖程度估计不会再像疫情之前那样了。

因此，建议二手中介在这种情况下，还是应该将重心和精力重新回归传统二手的租售业务，存量市场才是未来房地产交易的主战场，而新房业务目前已经处于不断缩量的过程之中。尤其在疫情过后，人们还是要租房购房，二手中介应该将主营业务重新放在二手租售之上。这几年，二手业务发展得不如一手，主要是一二手联动和渠道导客分流了二手买家，其实在一定程度上造成了二手购房客的流失和减少，影响了二手成交的价量萎缩。本来二手客一般是不愿买一手房的，主要是价格高、区位偏远，但二手中介在高佣金驱使下，极力游说他们去外区买一手房。

这些二手买家购买了这些郊区或边远区域的房子，也不能解决日常居住的需要，只能空置或做度假用途。这类房子一般也很难出租和升值，买家往往是被误导的。二手中介虽然在这些业务中获取了一些佣金收入，但这些高佣金驱使下成交的交易，其实对买家是有很大伤害的，也在一定程度上影响了广州二手房的租售业务。一旦疫情结束，二手中介渠道带客的业务虽然还会恢复，但业务量估计会有一定幅度消减。因此中介重新大力开展二手租售业务或成必然，甚至可能出现重新洗牌的现象。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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